안녕하세요!
hayoon`s dad입니다.
벌써 2024년 갑진년 새해가 밝았네요.
오늘은 신혼부부부터 사회초년생 독립하고 싶어 하는 분들은 위해 준비한 내용입니다.
저도 처음 부모님 품을 떠나 첫 독립이자 첫 전셋집계약을 통해 신혼생활을 했는데요.
아무것도 모르는 상황에서 부동산(공인중개사)을 통하여 계약을 했던 기억이 나네요.
처음이라 아무것도 모르고 부동산(공인중개사) 중개인이 하라는 데로 정신없이 진행했네요.
요즘 워낙 전세사기등 안 좋은 소식들이 들려 조금이나마 도움이 되고자 공유해 드립니다.
저는 첫 전세계약 후 두 번에 전세계약 연장과 한 번에 월세 계약을 한 경험이 있습니다.
다행히도 전세사기에 휘말린 적은 없었습니다.
평소 성격상 꼼꼼한 편도 아닙니다. 계약서도 신중하게 면밀히 확인하고 사인하지도 못했습니다!!
어떻게 보면 운도 어느 정도 따라줬다고 생각합니다.
- 위에 결론은 모든 계약서는 한 자 한 자 신중하게 보고 판단 및 결정하자 -
서론이 길었네요......
본론으로 넘어가겠습니다.
제목 그대로 전세계약 시 별도로 특약사항을 계약서에 제시할 수 있습니다.
쉽게 말해 보험을 들어 놓는 것이지요.
물론 부동산(공인중개사)에서 상세하게 알려주시긴 하지만 놓치는 부분이 분명 발생할 것입니다.
보통 공인중개사 분들도 임대인과 소통을 통해 계약서를 작성하기 때문입니다.
해서 임차인이 미리 계약 전 꼼꼼히 정보를 알아가면 계약서에 특약사항을 제시할 수 있습니다.
그럼 특약사항은 무엇이 있는가?
첫 번째 : 전세자금 대출 또는 보증보험을 가입하려 경우일 때!!
- 본계약은 임차인이 전세자금 대출을 받고 잔금을 지급하는 조건으로 임대인 또는 임차목적물의 귀책 또는 하자로 인하여 전세자금 대출을 받을 수 없는 경우에는 본 계약을 무효로 하며 "임대인은 즉시 계약금 전액을 반환해야 한다" 요청!!!
또 하나 보증보험을 가입을 많이 하곤 합니다. 예전과 달리 요즘은 임대인 허락을 받지 않아도 가입 가능 하다고 합니다. 하지만 임대인은 보증보험가입 협조를 잘해주지 않는 경우가 종종 있다고 하니 특약사항에 "임대인은 임차인의 계약을 위해 전세보증 보험 가입에 동의 및 협조하며 임차목적물 귀책 또는 하자로 인해 전세 보증보험이 거절될 경우 임대인은 즉시 계약금 전액을 반환해야 한다" 요청!!
두 번째: 임차목적물 및 권리변동을 차단!!
보통 전세계약을 할 때 잔금을 치르고 나면 당일 전입신고를 하게 됩니다. 하지만 전입신고 효력은 계약 다음날 0시부터 효력 발생 하게 됩니다. 하지만 그사이 임대인이 새로운 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 그럴 경우 근저당권 효력이 전입신고 효력보다 우선되는 걸 방지하고자 임차목적물 권리변동에 대한 특약사항을 제시해야지만 조금이나마 불안감을 해소시킬 수 있습니다.
특약사항- 임차인은 잔금을 치르는 날 전입신고를 하며 임대인은 잔금지급일 다음날까지 새로운 근저당권 및 전세권 등 임차목적물의 담보가치를 하락시킬 수 있는 권리를 등기부에 설정하지 않을 것. 만약 위반 시 본계약은 무효로 하며 계약금 및 전세자금을 즉시 반환해야 한다" 요청!!
세 번째: 소유권 변동을 차단!!
또 하나 잔금을 지급하고 전입신고를 했지만 임대인이 소유권 변동을 설정을 할 수 있습니다. 제삼자에게 임차목적물을 매매 즉 소유권을 이전하는 경우인데요. 이럴 경우를 위해 "본계약은 잔금을 지급한 다음날까지 소유권 변동을 설정하지 않을 것" 윗글처럼 만약 위반 시 본계약은 무효로 하며 계약금 및 전세자금을 즉시 반환해야 한다. 요청!!
기타 계약 시 주의사항: 간혹 임대인이 임대인명의 계좌가 아닌 타인에 계좌 및 가족명의 계좌로 입금을 요구하는 경우가 있으니
계약서상 임대인 명의 가 맞는지 반드시 확인하고 입금하셔야 합니다.
또 하나 공인중개사 자격이 명확히 확인하셔야 합니다. 공인중개사라고 무조건 믿었다가는 문제 될 수도 있습니다.
국가정보공간포털 사이트에 들어가 조회를 통해 공인중개사 자격 및 등록이 되었는지 확인 것도 방법입니다.
사무소주소->상호명 검색 영업 중, 정지 중, 휴업 중인지 알 수가 있습니다.
알고자 하는 공인중개사 대한 정보를 대조를 하여 진행하시면 좋겠습니다.
"내돈내산 잘 지켜 안전한 집 구하시기 바랍니다"
이상 hayoon`s dad였습니다.